近期，中国古镇开发遇到历史最低潮。举个例子：备受四季客流不均衡困扰的古北水镇，2018年涌现 了接待游客人数的负增长。8月23日，中青旅控股股份有限公司（以下简称“中青旅”）宣布 2018年半年报显示，古北水镇接待游客人数110.4万人次，较去年同期减少7.78%。而这也是中青旅的业绩申报 中这一数据罕有 地涌现 同比下降的情况。如果企业不尽快创造  新元素吸引回头客，后期热度连续 上涨难度较年夜 。

古北水镇以人造景不雅 为主，模式移植了乌镇等其他地区  ，距离市中心相对较远，因此，面对的客群还是以京津冀区域、尤其以北京本地  居民为主，随着周边区域游客集中在景区开业前几年游览过此地之后，古北水镇对于回头客的吸引能力十分有限，游客消费激动 逐渐削弱，客流量增长幅度势必会赓续 降低。

古北水镇图

我们再看第二个例子，新华联斥100亿巨资文旅项目铜官窑古镇开业后，紧急叫停！

铜官窑古镇总共占地面积3000亩，总建筑面积约100万平方米，该项目是依照 国度 的5A景区标准  来计划 和打造的，是国度 “一带一路”的样板工程。景区内的建筑是模仿 汉唐时期的作风 ，该景区吃喝玩乐，应有尽有，但却开门即关门。据了解，铜官窑古镇在开业的第一天就接待了3万多名游客，一开始的业绩还是异常 好的，然则 随后景区的游客量就急剧下滑。

景区跟古北水镇一样，除了仿古建筑什么看点也没有。古镇的灵魂是人，是生活场景，是数百年来沉淀下来的味道。

铜官窑古镇投资百亿元，外界曾将其视为新华联文化旅游成长 股份有限公司（简称”新华联文旅”）的“豪赌”之举。一来转型之初即出年夜 手笔，二来此前并无足够的类似项目打造运营经验，挑战不小。

新华联文旅打造的是一个“古镇+主题乐园”的概念，比如  乌镇+迪士尼，古北水镇+环球影城，既有文化的底蕴，又有科技娱乐和年夜 型演艺，这种模式和范围 在全国事 首创。

但另一面是这种概念落地增加了项目打造成本，包含 整体运营成本，主题乐园等设备打造、运维及未来更新迭代的成本。这也能部分  解释为何铜官窑古镇投资达百亿之巨，尽快回本乃至盈利的考验会更年夜 。

这个项目与全国类似项目一样，投资商把最年夜 的宝押在交通便捷和旅行社上，认为依托中心城市，加上拉进几家年夜 的旅行社就立于不败之地了。结果都败了！其实犯的还是房地产思维的毛病 ，着眼点永远是地段和龙头商家（旅行社），用在地产上是对的，用在旅游上就得完蛋！地产有三要素：地段、地段还是地段；旅游也有三要素：创意、创意还是创意！在旅游上地段和龙头企业是不重要的，甚至可以忽略。没有创意就没有生意！没有震撼就只有遗憾！

年夜 理的古城、古镇都是全国做得最好的，为什么？因为人家完全不靠旅行社，旅行社拉来的客流只占年夜 理游客总量的17%，微不足道！年夜 理五朵金花、天龙八部、蝴蝶泉边好梳妆……，创意遍地开花！其余 不说，一句“风花雪月，自在年夜 理”，你哪个古城、哪个古镇拿得出来？！别说年夜 理有机场了，80、90年代，年夜 理没机场、没高铁、没高速、没旅行社的年代，就已经秒杀全国古城古镇了！为什么？景不雅 各有所长，主要是创意太强了！

记住：是创意在吸引海量客流！不是地段和旅行社！

下面我们一起来看看“顶尖古镇操盘手”的文章：

一、打造休闲度假小镇的发力点

1、资源的梯度开发和利用。

有价值的资源很重要。整个古北水镇是我自己自力 计划 、设计的，其时 北京市政府把司马台长城交给了我们公司时，我更多存眷 和与股东一起探讨的是：如何定位这资源秉赋的现有资源，即确定资源“利用”的方法 ，我计划 的理念是：司马台长城不克不及 做出八达岭长城这样的不雅 光产品  ，司马台长城只能做项目的配景 ，在司马台长城下做度假小镇，做一个融合了旅游度假各类 需求的旅游产品  。所以，目前度假小镇旅游的开发，不要仅仅把眼睛盯在资源上，而是应该借助于资源把它梳理成产品  内容。我小我 认为，现在的旅游度假小镇是一个内容小镇，而不是一个资源小镇。

2、项目IP的差别 化推广。

我们都在诟病中国有这么多的千城一面、千镇一面，旅游是充分  竞争的市场化行业，要在诸多竞争中间站稳自己的脚跟、销售自己的产品  ，必须  做到卓而不群，必须  做履新  别 化，差别 化的打造就是IP打造，这种IP的打造是“重建的战略”。

我们看到很多项目目前还基本停留在自说自我的“排位”上，号称自己是中国第一、世界第一，而我小我 认为最主要的是打动消费者心理是“唯一”。我们产品  现在这一代人消费的主流群是80后、90后、00后，甚至05后，这是我们度假消费的主客群，60年代尽管比上一代有点钱，然则 背负各类 累赘 ，还不至于一天到晚度假，所以我们要研究怎样把IP放年夜 到全季、全域？北方的冬季年夜 家都知道是最难熬的，冬季用什么来打动游客？全域旅游是全域市场，怎样照顾到青年人？怎样照顾到亲子家庭市场？怎样照顾到商务会议市场？

3、经营主体的连续 改良 。

（1）解决有开发主体、无连续 经营主体的痛点。

国内有著名的旅游开发景点，开发初期轰轰烈烈，后来一年不如一年，最后暗淡收场，目前旅游目的地的开发主要要解决经营主体的缺失问题。首先要解决只有开发主体，没有连续 经营主体的痛点。这可能是旅游行业与地产行业最年夜 的差别  ，地产行业建了一个楼盘、包装了一个概念，卖失落 后基本上只剩物业经营，而旅游目的地景区、旅游小镇的开发成型仅仅是第一步，第二步需要在经营中间调剂 、在经营中间改良 才是最主要的。所以开发主体怎样设？经营主体怎样设？这必须  在项目落地前就考虑清楚。

乌镇团队这几年来一直在致力于全国连锁的旅游目的地治理 ，也做了企业内部的景区治理 标准  化，但从来不敢忽视与强调各类 景区之间不合  的差别 化塑造，我们的经营哲学是凡是我们计划 建设的必须  是我们治理 。

（2）建立闭环的可连续 商业运作模式。

做一个旅游目的地，除了有庞年夜 银行信贷和各类投入支撑、有专业团队一气呵成的计划 建设外，后期运营才是决定项目成败的症结 ，要有完整的产品  模式、经营模式和治理 模式，不克不及 建立一个只叫好不叫座、不赚钱的景区，当然只要一开始定位为公共办事 产品  ，也是没有问题的。

（3）对本地 居民的待客训练和经营行为规范。

年夜 家都知道，在乌镇番茄炒蛋划定 不克不及 少于4个鸡蛋。在互联网时代，一个景区的口碑比任何的推广营销都来的重要。旅游景区的经营治理 者，如果不重视治理 秩序，如果麻木不仁就是失职，要探索对景区内部商业行为的文化、售卖行为的规范和本地 居民的待客训练。乌镇2016年930万游客，2017年1000万游客，其中70%是散客，70%中近50%是第二次、第三次，甚至是第N次来的游客，这是一个惊人的数字，恰恰是第二次重游的游客是我们最名贵 的客源市场。靠什么？就要靠景区有序的治理 和本地 宁神 消费的口碑。

（4）坚持 对客源市场的敏感，进行行之有效的产品  营销。

我以前经常说做旅游做到今天，靠一部片子 、一首歌做活一个景区的时代曩昔 了，我们最主要的是要不雅 测旅游客源市场的反响  ，并且  进行调剂 。以后的营销可能是一个连续 性的、疏散 化的营销，这是一个年夜 课题。

（5）赢得口碑的细节治理 。

细节打动人  、细节留住客。

二、转型“休闲度假小镇”

建设的前提与条件

(省略部分  内容可进本机构官网查看详情)

一个旅游计划 一定要做到让这个项目全国知名和轰动，一定要做到一年几百万人来玩，不然  就是白做。有超等 亮点就有海量客流，有海量客流，你的链不消 你管，自己会形成！

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